Сегодня:
 

Для содержимого этой страницы требуется более новая версия Adobe Flash Player.

Получить проигрыватель Adobe Flash Player

 

 
 

СП «Александров Пассаж»: от философии выживания – к концепции инновационного, опережающего время, перспективного развития

Современная мировая экономика характеризуется интеграционными процессами. Конкретная иллюстрация тому – создание совместных предприятий. В Беларуси одно из мощных и перспективных СП – белорусско-американское совместное предприятие «Александров Пассаж». Оно создано в 1999 году и специализируется в области инвестиционного строительства. Совместно с зарубежными партнерами компанией осуществляется весь комплекс услуг по управлению крупными инвестиционными проектами в области высотного строительства (от стадии проектирования до сдачи объекта «под ключ»).

Деятельность любой организации характеризует результат. В качестве конкретного примера работы «Александрова Пассажа» можно назвать высотное здание, аналогов которому в Республике Беларусь пока не существует, – бизнес-центр класса А на перекрестке столичного проспекта Независимости и улицы Филимонова.

В народе его называют «Porsche» из-за красной надписи, размещенной на одном из фасадов здания. Однако настоящий заказчик этого объекта и реальный девелопер проекта – «Александров Пассаж».

Корреспондент журнала «Знак Качества» беседует с генеральным директором, учредителем СП Олегом Леонтьевичем ДЕНИСЮКОМ.

– Олег Леонтьевич, чем обусловлен столь широкий перечень направлений деятельности вашей компании? Насколько такая многоплановость способствует вашей конкурентоспособности в белорусских условиях и кризисе в строительной отрасли и на рынке недвижимости?

– Именно широкий перечень направлений деятельности и обеспечивает конкурентоспособность, основой которой является единая платформа – девелопмент и практика профессионального девелопера.

СП «Александров Пассаж» объединяет такие подразделения, как AP-Project, AP-Development, AP-Capitals, AP-Bulding, AP-Engineering, AP-Management, AP-Consulting, и осуществляет инвестирование, проектирование, строительство, комплексное управление и реализацию крупных объектов коммерческой недвижимости.

В целях гарантированной и успешной реализации направлений деятельности предприятия мы активно сотрудничаем с нашими стратегическими партнерами, среди которых:

- Cтроительная компания Habau GMBH – один из крупнейших разнопрофильных строительных холдингов в Австрии. Оборот компании – около 1 млрд евро в год. В компании более 3 тыс. сотрудников. Фирма – генеральный подрядчик наших проектов;

- Werner Consult GMBH – одна из самых крупных и известных конструкторских фирм в Австрии, разрабатывающая конструкции каркасов различных объектов. Компания специализируется на крупных объектах строительства;

- Международное архитектурное бюро MOSER ARCHITEKTEN INTERNATIONAL ZTG – одна из известных и крупных компаний в области проектирования, имеющая международный опыт реализации крупных проектов в различных странах, в т.ч. в области высотного строительства. Управляющая компания проектов нашего предприятия;

- MFK&Company – аудиторская компания – стратегический советник и адвизор проектов. Компания, являясь партнером аудиторской фирмы с мировым именем Deloitte, проводит активную консалтинговую поддержку предприятия по вопросам финансирования и бюджетирования проектов;

- Акционерное общество Vienna International Hotelmanagement AG - международная корпорация. К настоящему моменту является самым крупным австрийским оператором отелей. Управляет примерно 40 первоклассными отелями в Европе. Оператор отеля в составе проектов нашего предприятия;

- CTBUH (Всемирная организация высотных зданий) – влиятельная всемирная организация, объединяющая в своих рядах ученых, архитекторов, инженеров, строительные, эксплуатационные, девелоперские и риэлтерские организации и персоналии, непосредственно связанные со строительством и использованием небоскребов во всем мире. СП «Александров Пассаж» является членом этой организации и активно привлекает ее экспертов для разработки наилучших решений по проекту «Minsk-Towers».

– Реализация ряда успешных проектов в области коммерческой недвижимости, тем не менее, пока не сняла остроту проблемы, связанной с дефицитом офисных помещений в Минске. Каков Ваш прогноз относительно скорого (или нескорого) насыщения данного сегмента рынка?

– Реализованные проекты в сфере коммерческой недвижимости, а также и те, которые находятся в данный момент в стадии, близкой к реализации, были начаты еще в 2007-2009 годах, т.е. в докризисный период. Следует обратить внимание на то, что, начиная с 1991 года, коммерческие субъекты в Минске пока не реализовали ни один современный, значимый, европейского уровня административный объект. На наш взгляд, именно знаковые объекты недвижимости являются локомотивом отрасли и определяют ее уровень.

Однако отмечу, что в период кризиса, наряду с очевидными негативными сторонами процесса, существует мощный позитивный фактор, который обусловлен повышением уровня бизнеса, занимающегося коммерческой недвижимостью. Строительный рынок в этих условиях вытесняет со своего поля непрофессиональных участников, что, в свою очередь, дает мощный стимул к изъятию капитала, сформированного чисто спекулятивными сделками, который появился под влиянием происходившего роста цен на недвижимость. Таким образом, на рынке коммерческой недвижимости остаются устойчивые и развивающиеся компании, способные обеспечить процесс строительства с нуля и до ввода объекта в эксплуатацию, в т.ч. и с возможностью управления построенным объектом.

Поэтому если говорить о среднесрочной перспективе, то очевидным, на наш взгляд, представляется усиленный спрос на объекты коммерческой недвижимости, начиная уже с 2013 года. В основном структура спроса будет определяться потребностью в помещениях класса А и В. Вместе с тем мы считаем, что насыщение рынка недвижимости зависит и от гибкости всех его участников и субъектов, в т.ч. органов власти и управления. Пришло время, когда необходимо подготовить новую градостроительную доктрину г. Минска, которая исключит появление на рынке недвижимости морально устаревших проектов. И в этом плане, не удивляйтесь, кризис должен разбудить наше сознание, изменить взгляды, заложить фундамент всего нового и передового. Необходимо уйти от философии выживания к концепции инновационного, опережающего время, перспективного развития.

– Олег Леонтьевич, скажите, в чем отличие белорусского стандарта офиса класса А от общеевропейской классификации подобной недвижимости? И, пожалуйста, проиллюстрируйте этот комментарий на примере собственных объектов, в т.ч. в области архитектуры, дизайна.

– Если затрагивать тему стандарта офисов, т.н. ранжирование на классы А, В и С, хотелось бы прежде всего понимать, какие объекты относятся к классу А, т.к. в Беларуси данная классификация не имеет устойчивых критериев и достаточно условна.

К офисам класса А относятся помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположением, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения и увеличенным сроком гарантированной эксплуатации. Как правило, это здания бизнес-центров, которые имеют развитую централизованную инженерную инфраструктуру, современные оборудование, средства связи и телекоммуникации иностранного производства, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют собственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м офисных помещений. Внутренняя отделка выполнена по индивидуальному заказу собственников и арендаторов до сдачи объекта в эксплуатацию.

Приведенное выше описание полностью совпадает со стандартами Международной ассоциации собственников и управляющих зданиями (ВОМА – Building Owners and Managers Association), которая устанавливает единые стандарты, позволяющие структурировать рынок офисных зданий, создав при этом единую систему, позволяющую сравнивать различные строения по всему миру.

В г. Минске первые бизнес-центры, появившиеся в 2002-2003 годах и отнесенные к классу А, не всегда соответствовали приведенному описанию. Как правило, продавцы недвижимости, присваивая объекту класс А, стремились ускорить продажи площадей, и не более того.

Помещения класса А в г. Минске можно пересчитать по пальцам. Считаю, что в этом плане бизнес-центр «Александров Пассаж» соответствует установленным критериям, является ярким, знаковым объектом настоящего А-класса, пусть пока с обидной оговоркой – местного производства. Более того, «Александров Пассаж» – высотное здание, имеющее отметку 66,85 м, что, по сути, несвойственно для г. Минска.

Изменить ситуацию к лучшему, на наш взгляд, можно, если на рынке будут появляться качественно иные проекты, которые будут служить примером и ориентиром объектов европейского уровня. При появлении на рынке недвижимости первоклассных, качественно новых объектов, серые, привычные или «типовые» проекты сами себя изживут, а рынок преобразится и выйдет на новый уровень. Современные и интересные объекты должны стать нормой, а не исключением.

– Бытует мнение, что заказчик устал от обилия стекла и металла в архитектуре новых зданий. Каков Ваш прогноз относительно перспективных градостроительных тенденций?

– Хотелось бы сразу обратить внимание, что г. Минск, являясь столицей европейского государства, в то же время стремится сохранить и выгодно подчеркнуть историческую и национальную архитектуру города.

Наряду с этим, развиваясь и интегрируясь в современную действительность, город не может быть оторванным от мировых тенденций в области архитектуры.

Строительные же тенденции объектов коммерческой недвижимости, находящихся в столице государства или крупном городе, таковы, что в своем развитии они трансформируются во все более высотные здания, которые сочетают в себе функциональность, лаконичность и деловой современный стиль.

Для создания пространства таких объектов архитекторы в своем арсенале имеют достаточный набор современных материалов и технологий. Однако необходимого количества вариантов структуризации пространства не может предоставить ни один материал, за исключением стекла и металла. Данные материалы создают форму и обладают высокой функциональностью, благодаря чему многогранность их использования в строительстве зданий в настоящее время является беспрецедентной.

В последние годы стекло в сочетании с металлом (либо композитными материалами, по своим свойствам превосходящими металл) находит все большее применение в возведении фасадов, став неизменным атрибутом современности.

Стекло, являясь уникальным светопрозрачным материалом, в сочетании с высокими тепло- и звукоизоляционными свойствами позволяет конструировать различные архитектурные формы, которые соответствуют при этом всем техническим требованиям, предъявляемым к фасадам зданий.

Кроме того, современные технологии позволяют использовать стеклянный (композитный) фасад как уникальный инструмент энергосбережения. Данные фасадные конструкции обеспечивают использование солнечной энергии дневного света, работу в системе естественной вентиляции и энергосбережения.

Таким образом, говорить об усталости заказчиков в применении стекла и металла невозможно. Необходимо считаться с современными тенденциями во всем мире. В нашей стране этот процесс находится только в начальной стадии.

Что же касается градостроительных тенденций, то полагаю: органы управления, согласовывающие архитектурные концепции, вскоре будут идти в ногу со временем и выработают повышенные требования к заказчикам и архитекторам проектов. Необходимо оставить в прошлом свойственные минувшему проекты с окнами в проеме, оштукатуренными фасадами и банальными, невыразительными архитектурными формами.

– Оцените уровень прибыльности инвестиций в недвижимость по сравнению с банковскими депозитами, вложениями в другие финансовые инструменты. Не увеличилась ли степень риска инвесторов в связи с финансовым кризисом, другими факторами экономической конъюнктуры?

– Что касается уровня риска при вложении инвестиций в коммерческую недвижимость, то он определяется особенностями самой недвижимости и такими факторами, как: значительные капитальные вложения, взаимосвязь потока доходов от недвижимости с перспективой развития рынка недвижимости.

Необходимость поддержания высокого уровня доходности инвестиций в недвижимость требует выбора наиболее оптимальных инструментов инвестирования, поскольку для каждого из них характерны свои ставка доходности, уровень риска, ликвидность, уровень контроля и методы оценки.

Существенным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость является ежемесячный поток доходов, в основе которого заложена арендная плата. Недвижимость обеспечивает более устойчивый поток доходов, и, что особенно важно, доходность недвижимости имеет четко выраженную тенденцию к росту в период спада доходности от финансовых активов.

Рассматривая инвестиции в рамках нашей республики, важно отметить, что Президент страны и правительство решают задачи по максимальному их привлечению в экономику страны.

При этом необходимо понимать, что иностранный инвестор будет определять доходность вложений в сравнении с теми возможностями, которые он имеет, находясь, скажем так, на своей территории.

На другой чаше весов у инвестора – возможность размещения инвестиций в недвижимость, доходность по которым несравнимо выше других. Все оценивается степенью риска, на который инвестор готов пойти. Учитывая глобальные экономические изменения в финансовом секторе, большинство инвесторов проявляют объяснимую настороженность в отношении вложений средств в любые активы. Однако вложения в недвижимость выглядят более защищенными и более прибыльными.

Кроме того, следует отметить, что в нашей стране произошли позитивные изменения в нормативном законодательстве в области строительства. Введение европейских норм, разрешение привлечения иностранных специалистов и рабочей силы, разрешение параллельного проектирования и строительства, налоговые льготы и преференции, заявительный порядок регистрации предприятий – все это уменьшает риски инвесторов и делает наш рынок более привлекательным. Немаловажное значение имеет и поддержка крупных инвесторов и их проектов лично Главой государства.

Мы полагаем, что риски инвесторов, особенно по масштабным проектам, будут сведены до минимума в случае решения вопроса прав на землю и максимальной поддержки органами власти и управления инвестиционных проектов в ходе реализации проекта, особенно на его начальной стадии. Существенным является и возможность законодательных изменений в области страхования и перестраховки бизнес-проектов по аналогии с практикой в европейских государствах.

– Олег Леонтьевич, назовите основные приоритеты вашей компании, реализация которых влияет на повышение конкурентоспособности предприятия.

– Основным приоритетом компании является реализация крупных объектов недвижимости. По сути дела, мы ставим перед собой амбициозную и сложную задачу – проектирование и строительство знаковых объектов, аналогов которым нет не только в г. Минске и нашей стране, но и в Европе.

Речь идет об объектах нового знакового уровня, с элементами современной, неповторимой, запоминающейся и неожиданной архитектуры, с внедрением передовых инженерных, строительных технологий, применением самых современных материалов и оборудования. Это дорогие проекты, с высокой долей риска для инвесторов. Но если после реализации проектов объекты оправдают ожидания инвесторов, привлекут внимание не только специалистов в строительной области, но и саму общественность, вызовут позитивные эмоции, изменят устоявшиеся стереотипы, станут неким символом, изломом, переходом от прошлого к будущему – будем считать проекты успешными и свою миссию выполненной.

Мы отдаем себе отчет и понимаем меру ответственности на этом сложном пути. Подчеркиваю: мы осознанно и убежденно идем вперед к новой вершине, и если на этом пути мы встретим здоровую конкуренцию, то проигравших не будет. От этого выиграют родной Минск и наша Беларусь.

 

СП «Александров Пассаж»,

пр. Независимости, 117А, 3-й этаж,

220114, г. Минск, Республика Беларусь,

тел./факс: (+375 17) 265-06-55, 265-06-57,

е-mail: passazh-2000@tut.by,

e-mail: info@passage.by,

www.passage.by

 

 

 

ЖурналТехСовет Он-Лайн

 

 

 
 
ЗАО "Промышленное Содружество" © 2004-2017 г. Все права защищены. Пишите нам: info@znk.by. Тел.: +375-17-280-80-39